بررسي طرح‌هاي مصوب

قبل از ارائه طرح تحقيق حاضر براي رهايي از معضلات مورد بررسي، لازم است طرح‌هايي را كه تاكنون براي برون رفت از مشكلات اين حوزه تصويب شده بررسي نموده، مورد نقد قرار دهيم.

طرح كد رهگيري

كد رهگيري، كدي مي‌باشد كه مشاورين املاك به محض عقد قرارداد بين خريدار و فروشنده بايد آن را در سامانه كامپيوتري ثبت معاملات مسكن ثبت كنند و همچنين امضاي ديجيتالي خود را پاي قرارداد مهر كنند و چنان‌چه بنگاهي اين امضا را نداشته باشد دفاتر ثبت اسناد رسمي، براي آن قرارداد سند صادر نمي‌كنند. در اين راستا بنگاه‌ها بايد براي قراردادها، فرم‌هاي مخصوص قولنامه با شماره سريال مشخص از اتحاديه دريافت دارند. و عقد قرارداد در هر فرمي غير از فرم‌هاي مخصوص اعتبار ندارد. با وجود كد رهگيري معامله در سامانه اتحاديه املاك به ثبت مي‌رسد و در نتيجه اتحاديه در جريان املاكي كه چندين بار خريد و فروش مي‌شوند، قرار مي‌گيرد.

كد رهگيري، تنها به معاملات داده مي‌شود و كد هر معامله با معامله ديگر متفاوت است. لازم به ذكر است كه تمامي واحدهاي صنفي مشاور املاك بايد براي تمامي معاملات به سايت مراجعه و كد رهگيري را كه از طريق سايت‌ها مشخص شده، دريافت نمايند.

نقدهاي وارده بر كد رهگيري

يكي از مواردي كه در ساليان اخير جهت ساماندهي معاملات صورت گرفته است، دادن كد رهگيري به طرفين معامله است كه به آن نقدهاي جدي وارد است كه به آن‌ها مختصر اشاره مي‌گردد.

ـ از نقدهاي وارده مي‌توان به گسترش بي‌مورد صلاحيت بنگاه‌هاي املاك و موازي‌كاري اشاره نمود. يعني با گرفتن كد رهگيري اسناد عادي، به نوعي به اين اسناد اعتبار اسناد رسمي داده شده است. 

ـ مطابق مادة 1291 قانون مدني پس از احراز اين‌كه قرارداد في‌الواقع از سوي طرفين امضا يا مهر شده، اعتبار سند رسمي را مي‌يابد پس آن قسمت از مادة 48 قانون ثبت از نظر عدم پذيرش سند عادي در محاكم پس از تصويب لايحه را بايد نسخ شده محسوب كرد و اين در حالي است كه فلسفه تأسيس مادة مرقوم سوق دادن مردم به تنظيم اسناد رسمي است، كد رهگيري هرچه بيشتر مشوق تنظيم اسناد عادي مي‌باشد و متعاملين پس از تنظيم اين‌گونه اسناد به صرف اين‌كه در سامانه ملي معامله آن‌ها به ثبت رسيده بي‌نياز از هرگونه اقدام ديگر با خاطري آسوده، هر يك به سراغ كار خويش مي‌رود و حقوق دولتي و ديواني تا مدت‌ها حتي سال‌ها معطل مانده و لاوصول باقي مي‌ماند. همان حقوقي كه دفاتر اسناد رسمي بدون دريافت ديناري دستمزد از بابت وصول آن اگر عمداً يا سهواً آن را دريافت نكنند مستوجب شديدترين مجازات‌هاي انتظامي قرار مي‌گيرند. (روشن‌قنبري، 1387).

ـ از نقدهاي جدي، تحميل باز هزينه‌اي بر بودجه عمومي است. پرسش اصلي اين است كه هزينه اين طرح از كجا تأمين مي‌شود؟

از آن‌جا كه طرح مذكور باعث شيوع و تشويق مردم به تنظيم اسناد عادي مي‌گردد و با ركود اقتصادي در وضع فعلي و معطل ماندن وصول حقوق دولتي افزايش هزينه عمومي و تقليل درآمد عمومي را به دنبال خواهد داشت و به نظر با اصل هفتاد و پنجم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران نيز در تضاد مي‌باشد (همان).

ـ انتقاد ديگر، مربوط به افزايش ورودي پرونده‌ها و تراكم كار دستگاه قضايي است كه اين امر به علت افزايش اسناد عادي در جامعه مي‌باشد. و انتظار مي‌رود با اجراي طرح كد رهگيري، انباشت و افزايش ورودي پرونده‌ها به‌طور سرسام‌آوري به دادگستري افزايش يابد. طبيعي است كه تضعيف قانون ثبت و گسترش اسناد عادي مشكلاتي را در پي خواهد آورد.

ـ اين امر ممكن است موجب افزايش قيمت مسكن شود. الزام به مراجعه به بنگاه و پرداخت كميسيون، ممكن است بر بهاي تمام شده ملك بيفزايد.

ـ از نقدهاي مهم ديگر مغايرت با قانون است كه در ذيل به آن‌ها اشاره مي‌شود:

1 ـ مادة 3 قانون مدني عنوان مي‌كند «هركس كه مالك است مي‌تواند در مالكيت خودش تصرف كند» بنابراين الزام اين كه هر فردي قبل از معامله از بنگاه‌هاي مشاور املاك كد رهگيري بگيرد فعلاً در قوانين و مقررات نيست. لذا تكليف اين امر به افراد نياز به قانون دارد.

2 ـ از سويي وضعيت حقوقي معاملاتي كه بدون رعايت اين حكم صورت گيرد، دچار اختلاف مي‌شوند. اگر آن را باطل مي‌دانند پس بايد گفت كه به مقررات قانون مدني در باب صحت و اعتبار عقود و به‌خصوص عقد بيع، حكم يا احكامي را با يك بخشنامه افزوده‌اند كه قطعاً چنين حكمي خلاف قانون است و نمي‌تواند قانون مصوب مجلس را با يك بخشنامه نسخ كرده يا تخصيص زد. اگر هم معاملات بدون كد رهگيري معتبر است، بنابراين الزامي بودن استفاده از اين سامانه به چه معناست كه عدم رعايت آن در اعتبار عقد بي‌تأثيراست؟!

ـ الزام دفاتر اسناد رسمي به ثبت معاملات داراي كد رهگيري نيز، اگر به معناي عدم الزام ايشان به ثبت معاملات فاقد كد رهگيري است كه باز هم خلاف صريح قانون است و بي‌نياز از توجيه مي‌باشد. از سوي ديگر اين طرح، تنظيم مبايع‌نامه در بنگاه معاملات ملكي را الزامي تلقي كرده است حال آن‌كه اولاً هيچ نص قانوني كه تنظيم سند عادي انتقال را بيرون از بنگاه ممنوع يا بي‌اعتبار تلقي كند، وجود ندارد و از منظر قانوني اين اسناد نيز سند عادي تلقي شده ماهيتاً با اسناد تنظيمي در خارج از بنگاه تفاوتي ندارند. براساس تفسير ارائه شده از اين بخشنامه ديگر كسي نمي‌تواند مستقيماً به دفترخانه مراجعه و اقدام به انتقال مالكيت ملك خود كند و حتماً بايد اول در يك بنگاه مبايع‌نامه تنظيم و سپس به دفترخانه مراجعه كند كه اين امر نيز به رونق بنگاه‌ها مي‌افزايشد در صورتي كه كارشناسان بر اين اعتقادند كه براي اطمينان از صحت معامله، حضور در دفترخانه رسمي بايد مورد توجه و ترغيب قرار گيرد.

ـ اگر هدف از اجراي اين طرح جلوگيري از انجام معامله معارض مي‌باشد، معلوم نيست كه با عدم ثبت رسمي معامله فاقد كد رهگيري در دفترخانه آيا محاكم نيز معامله فاقد كد رهگيري را بي‌اعتبار خواهند دانست (يا همچون معامله با سند عادي كه عملاً و برخلاف قانون ثبت، از سوي محاكم مورد پذيرش قرار گرفت اين قبيل معاملات نيز نهايتاً در محكمه قابل اعتباردهي خواهند بود؟)

براي مثال شخصي يك معامله مقدم بدون كد رهگيري و براساس مبايع‌نامه عادي تنظيمي در بيرون از بنگاه املاك انجام داده و سپس معامله معارضي البته داراي كد رهگيري و با رعايت بخشنامه موصوف انجام داده است. آيا در اين فرض دادگاه معامله مقدم را غيرمعتبر خواهد دانست؟!

ـ وضعيت معاملاتي كه اشخاص خود و بدون حضور در بنگاه معاملات ملكي (مثلاً دو برادر يا دو دوست) مي‌خواهند انجام دهند چه مي‌شود؟

آيا الزام ايشان به دريافت كد رهگيري از مرجعي انحصاري (بنگاه‌هاي داراي مجوز خاص) منتهي به ايجاد بازار كاذب فروش اين كدها نمي‌شود؟

راه‌حل نهايي

با عنايت به مشكلات و آسيب‌هايي كه شرح آن گذشت در مواجهه با بي‌ساماني در معاملات املاك و اموال غيرمنقول و به‌منظور جلوگيري از تبعات سوءوضعيت موجود، طرح ذيل پيشنهاد مي‌گردد:

كليات طرح

مشاورين املاك فقط معرف ملك هستند و حق هيچ‌گونه دخالت در امر انعقاد قرارداد بيع و ساير عقود در قالب قول‌نامه، مبايع‌نامه و تعهد به فروش و... را ندارند و حق‌الزحمه‌اي كه دريافت مي‌كنند در مرحلة اول صرفاً بابت معرفي ملك است. مشاورين پس از گفت‌وگوهاي اولين في‌مابين فروشنده و خريدار كليه توافقات را در فرم‌هايي تحت عنوان توافق‌نامه كه هيچ ضمانت اجرايي نداشته، و تنها بيانگر توافقات اوليه طرفين و براي اطلاع يافتن آن‌ها از شرايط يكديگر مي‌باشد، مي‌نويسد و طرفين معامله را به دفترخانه اسناد رسمي جهت انجام معامله به‌صورت قطعي، هدايت مي‌نمايند.

نحوة پرداخت حق‌‌الزحمه مشاورين املاك

حق‌الزحمه مشاورين املاك در دو مرحله قابل پرداخت است:

بخش اول براساس تعرفه‌اي كه توسط نهاد ذي‌ربط اعلام مي‌شود، پس از معرفي ملك به مشتري و تحرير توافق‌نامه و امضاي آن توسط طرفين قابل پرداخت است.

بخش دوم كه قسمت عمده حق‌الزحمه را تشكيل مي‌دهد پس از ثبت رسمي در دفترخانه پرداخت مي‌گردد.

اقدامات دفترخانه

در مورد املاكي كه سابقه ثبت در دفتر املاك دارند دفترخانه با بررسي سند ملك و تشخيص بدون مانع بودن آن از نظر مالكيت، بدهي‌هاي ملك به سازمان‌هاي و نهادهاي دولتي و ساير موارد از جمله در طرح نبودن و متراژ واقعي براساس نقشه هوايي، قرارداد بيع را في‌مابين فروشنده و خريدار تنظيم و ثبت رسمي مي‌نمايد.

در مورد املاكي كه سابقه ثبت ندارند به شيوه‌اي كه ساز‌و‌كارهاي آن توسط كارشناسان ثبتي تعيين مي‌شود و پس از تصويب مراجع قانوني و ابلاغ به دفترخانه‌ها عمل خواهد شد.

در راستاي اجرايي شدن طرح فوق و براساس پيشنهاداتي كه در اين فصل به طرح آن پرداختيم، نسبت به موارد ذيل اقدام شود.

خلاصه اقدامات در جهت اجراي طرح

1 ـ اصلاح مادة 47 قانون ثبت.

2 ـ تهيه و تدوين آيين‌نامة جديد نظارت بر بنگاه‌هاي املاك به ويژه در موارد ذيل:

ـ تعيين ضمانت اجراي عدم انجام وظايف نظارتي توسط مراجع ذي‌ربط.

ـ تمهيدات لازم جهت تأمين اعتبارات لازم براي اعمال وظايف نظارتي.

ـ اصلاح شرايط اخذ پروانه كسب بنگاه‌هاي املاك.

ـ جمع‌آوري بنگاه‌هاي فاقد مجوز در قالب طرح ضربتي.

ـ تعيين ميزان حق‌المشاوره مشاوران املاك و زمان و نحوه پرداخت آن.

ـ تعيين شيوه‌هاي نظارت و بازرسي مستمر بر بنگاه‌ها و كشف تخلفات صورت گرفته به صورت محسوس و نامحسوس.

3 ـ تدوين بخشنامه از سوي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مبني بر

ـ لزوم ارسال خلاصه وكالت‌هاي در فروش، توسط دفاتر اسناد رسمي به ادارات ثبت اسناد و املاك.

ـ تشكيل بانك اطلاعاتي از اسناد رسمي كه با اعمال وكالت در فروش ثبت شده‌اند.

4 ـ تصويب قانوني مبني بر:

ـ الزام دفترخانه‌ها به تفهيم مفهوم عقد وكالت در فروش و تبعات سوء تنظيم آن به جاي سند قطعي و اخذ رسيد از مراجعين مبني بر تفهيم مطلب و مسئوليت دفترخانه در پرداخت خسارات مراجعه‌كننده در اثر عدم انجام مسئوليت فوق.

ـ يكسان‌سازي تعرفه هزينه ثبت رسمي و تنظيم وكالت در فروش.

ـ ممنوعيت خدمات‌دهي از طرف سازمان‌هاي دولتي به املاك فاقد سند رسمي

5 ـ تجديدنظر در واحدهاي درس حقوق ثبت توسط وزارت علوم.

ـ افزايش واحدهاي حقوق ثبت در مقطع كارشناسي.

ـ اجباري نمودن گذاردن واحدهاي درسي حقوق ثبت.

6 ـ اصلاح مادة 6 قانون دفاتر اسناد رسمي وکانون سردفتران و دفترياران مصوب 25/4/1354

7 ـ صدور آيين‌نامه نحوه گذاردن دوره‌هاي كارآموزي به ويژه توجه به موارد ذيل.

ـ الزامي كردن حداقل دو سال دورة كارآموزي.

ـ تدوين و استانداردسازي نحوه گذراندن دوره‌هاي تئوري و عملي در دورة كارآموزي.

ـ ارايه گزارش پايان دوره كارآموزي و دفاع از آن به عنوان پايان‌نامه.

ـ حقوق بگير بودن كارآموز سردفتري در طول دوره.

ـ تدوين و استانداردسازي دوره‌هاي آموزشي حين كار و اجباري كردن آن براي سردفتران متخلف.

8 ـ اصلاح دفاتر اسناد رسمي در زمينه محدوده خدمات‌دهي دفاتر و توزيع عادلانه تنظيم سند در مواردي كه قابل سازماندهي است.

9 ـ تصويب قانوني مبني بر الزام سازمان ثبت اسناد و املاك به ايجاد سامانه بانك جامع اطلاعات املاك در كشور در ظرف مدت معين.

برداشت از کتاب دادگستری استان قم